+31 (0)36 5304248

Voordeel pand belast als resultaat uit overige werkzaamheden (ROW) geen Box3

Vaak krijg ik cliënten aan tafel die het plan hebben hun vermogen in onroerend goed te willen stoppen om daarmee een beter rendement te kunnen behalen dan op een spaarrekening of deposito. Het rendement valt vaak tegen als men de renovatie, het onderhoud, en het vinden van huurders moet uitbesteden. Creatief als de mens is wordt dan het plan bedacht om er zelf lustig op los te klussen en te werven(arbeid) en daarmee gaat het meestal fiscaal gezien fout.

Verschillende belastingen

Kapitaalsfeer (box 3) en arbeidssfeer (box 1) worden in de wet verschillend belast.

Het is begrijpelijk dat deze tariefsverschillen tussen Box 1 en Box 3 conflicten in de hand werken.

Box 3: 30% belasting met als grondslag het vermogen op 1 januari van het kalenderjaar tegen een forfaitair rendement van 4%. De vermogensbelasting komt dan uit op: 30% * 4% is 1,2%. In de wet ook wel vermogensrendementsheffing genoemd.

De grondslag wordt nog wel vermindert met € 21.139 per belastingplichtige.

Box 1: progressief belast tot maximaal 52% inkomstenbelasting (voor het gemak de ZVW even daar gelaten).

Om de bovenstaande te onderscheiden heeft zich in de jurisprudentie het volgende ontwikkeld:

normaal” en “meer dan normaal” vermogensbeheer. Ook wel actief en passief vermogensbeheer genoemd.

Om te bepalen of het de een of de ander is zijn er 4 hoofdlijnen:

  1. De aard en de omvang van de activiteiten
  2. Het beoogde rendement
  3. Het risico
  4. De wijze van samenstelling en omvang van het vermogen

Als basis wordt gekeken naar een gemiddelde particuliere belegger.

Ad1. Bijvoorbeeld een makelaar die met vreemd vermogen drieëntwintig zwaar verwaarloosde panden opkocht, opknapte en verhuurde. Hieromtrent oordeelde het Hof dat ‘dit een en ander zoveel bemoeiingen vroeg, dat belanghebbende hieraan een belangrijk gedeelte van zijn tijd moet hebben besteed’. Oftewel geen Box3

Kennis en kundigheid voortgekomen uit inkomsten uit arbeid inzetten voor vermogensbeheer nijgt snel naar ROW

Ad2 en 3. Geen gemiddelde particuliere belegger door bijvoorbeeld vreemd vermogen aan te trekken om vervolgens meer rendement te behalen. Men neemt dus meer risico hetgeen een gemiddelde belegger niet zou doen.

Ad4. Een groot vermogen komt eerder in aanmerking voor een bedrijfsmatige wijze van exploitatie dan een klein vermogen. De werkzaamheden die bij een klein vermogen horen zullen namelijk eerder in de buurt komen bij die van een normale belegger. Bij grotere vermogens kan daarentegen ook nog steeds sprake zijn van zuivere kapitaalbelegging.

De snelheid waarmee het vermogen wordt omgezet in een ander vermogensbestanddeel (panden) en weer terug weegt ook mee.

Naast de snelheid, speelt ook de spreiding van risico mee. De veronderstelling is dat een normale belegger zijn risico laag houdt, en zal daarom zijn vermogen gaan spreiden wanneer dit vermogen relatief groot wordt

In artikel 2 Handelsregisterbesluit 2008 is neergelegd wanneer sprake is van een onderneming.

Er is sprake van een onderneming indien een voldoende zelfstandig optredende organisatorische eenheid van één of meer personen bestaat waarin door voldoende inbreng van arbeid of middelen, ten behoeve van derden diensten of goederen worden geleverd of werken tot stand worden gebracht met het oogmerk daarmee materieel voordeel te behalen(winstoogmerk). Op grond van het tweede lid is van een onderneming geen sprake indien er onvoldoende omvang van activiteiten of omzet is.

De definitie van ondernemer zal in de meeste gevallen geen problemen opleveren. In een aantal gevallen is het echter denkbaar, dat niet helemaal duidelijk is of er sprake van ondernemerschap is. Van belang is, dat wordt deelgenomen aan het economische verkeer of wordt er waarde toegevoegd. De (eenmalige) verkoop van uw auto aan de buurman, leidt niet tot ondernemerschap. Gaat u echter meerdere auto’s verkopen, dan zal er al snel sprake zijn van ondernemerschap.

Een leuk voorbeeld is het arrest: Voordeel met verkoop pand belast als resultaat overige werkzaamheden (ROW) geen Box3 

TIP: Ongeacht in welke belasting uw vermogensbeheer gaat vallen maak een reële investeringsbegroting

TIP: box 1 of zelfs box 2 kunnen gunstig zijn (lees ook box 3 vermogensbelasting liever niet)

LET OP: Een pand laten opsplitsen door de notaris is geen normaal vermogensbeheer, er wordt namelijk waarde toegevoegd.

Heeft u plannen om te investeren in onroerend goed dan kunnen wij u helpen dit op een fiscaalvriendelijke manier te organiseren. Tevens kunnen wij uw voorcalculatie tegen het licht houden en vergelijken met onze ervaringen.

Wilt u meer weten over onze dienstverlening dan kunt u contact opnemen met Rob Visee. U kunt ook gebruik maken van het contactformulier op deze site of door de “Call me back” optie te gebruiken. Wij tijdens kantooruren telefonisch bereikbaar via telefoonnummer +31 (0)36 5304248.

Pin It on Pinterest

Share This